תכנון הלוואת המשכנתא 

תכנון הלוואת המשכנתא - אסטרטגיה

נתחיל לתכנן את הלוואת המשכנתא. עלינו לעשות כן במקצועיות רבה ולהביא בחשבון מצבים בעתיד שעלולים להשפיע לטובה ולרעה על חיינו ועל חיי הלוואה. כפי שכבר ציינו, משכנתא היא "סוג של משחק" ובמשחק עלינו לדעת גם "לשמור" וגם "להתקיף".

כעת עלינו לבדוק את מסלולי ההלוואה השונים ואת שוק הריבית ולהחליט כיצד הכי טוב ונוח לנו לשלם בעבור הלוואת המשכנתא, קרי באיזה מסלול הלוואה לעשות כן. לשם כך עלינו לתכנן תכנית פעולה מוגדרת תוך קביעת מטרות ידועות מראש. תכנית זו תשרת אותנו נאמנה לכל אורך תקופת ההלוואה. זכרו, מול הלוואות המשכנתא עלינו לדעת להתנהל בצורה נכונה ומקצועית לאורך כל תקופת ההלוואה, אחרת תמיד נשלם יותר ממה שאנו צריכים לשלם בעבור ההלוואה. עלינו לדעת לזהות נקודות פוטנציאליות למחזור ההלוואה. ברגע שהמחזור כדאי אנו נמחזר ללא כל חששות.

אסטרטגיית הלוואת המשכנתא שונה מאדם לאדם, וזאת על-פי נתוניו, אופיו ויכולתו הכלכלית של כל לווה ולווה. אין הלוואה טובה יותר או פחות. כל דרך שבה נבחר תהיה טובה, כל עוד אנחנו מבינים את משמעות מסלולי ההלוואה אשר בחרנו ואת השלכותיה על ההלוואה הן בהווה והן בעתיד ההלוואה.

כשאנחנו מקבלים הלוואת משכנתא יש לנו מטרה ברורה, עלינו לעמוד בהחזר התשלום החודשי בתקופת ההלוואה ועם זאת לעולם נרצה לשלם כמה שפחות בעבורה. איני מכיר איש שירצה לשלם יותר בעבור הלוואת המשכנתא או לא לעמוד בהחזר החודשי של ההלוואה.

כדי שתתממש המטרה בקבלת הלוואת המשכנתא, עלינו להביא בחשבון מספר קריטריונים בבואנו לבדוק את מסלולי ההלוואה שישרתו אותנו היטב, הן בטווח הארוך והן בטווח הקצר:

1. מצב כלכלי/צפי עתידי.

2. תשלום בעבור ההחזר החודשי ההתחלתי.

3. גובה ההלוואה/עלויות נלוות.

4. ביטחונות אישיים.

5. שוק הריביות.

6. צורות החזר הלוואה.

7. ראייה קצרת טווח על הלוואת המשכנתא.

8. מחזור משכנתא.

9. מסלולי ההלוואה.

כל אחד מקריטריונים אלו הוא גורם חשוב בבניית תכנית ההלוואה ויכול להשפיע על חיי ההלוואה. עלינו להבין היטב קריטריונים אלו ולתכנן הלוואה אידיאלית תוך מבט לעתיד הקצר.

כעת ננתח כל קריטריון בנפרד.

1. מצב כלכלי/צפי עתידי- המצב הכלכלי שבו אנחנו נמצאים הוא שיקול עיקרי בקבלת ההחלטה שלנו, קרי אם לקנות דירת מגורים כעת או להמתין לתקופה אחרת.

כשאנחנו מבקשים הלוואת משכנתא עלינו לבחון את מצבנו הכלכלי מבחינת הכנסתנו החודשית. אנחנו מבינים שהבדיקה חייבת להיות יעילה ואמיתית כדי שלא נגיע למצבים כלכליים לא נעימים.

סביר להניח שאם החלטנו לבקש הלוואת משכנתא, יש ביכולתנו להחזיר סכום כסף מסוים בכל חודש וחודש. נוסף על כך כשאנחנו מתכננים את אסטרטגיית הלוואת המשכנתא, עלינו להתבסס גם על תחזית פיננסית אישית. מובן שלעולם אין לדעת את העומד להתרחש, אך נהיה מסוגלים לפחות לזהות בעיות שעלולות להתעורר ולהיות מחושבים יותר.

נציין לדוגמה שלושה מצבים העלולים להתרחש בעתיד:

מצב 1 -לידת תינוק.

מצב 2 - קידום בעבודה.

מצב 3 -  רצון לעזוב את מקום עבודה, או פיטורים ממקום העבודה.

כמו בכל עסק כלכלי אחר, עלינו להביט לעתיד ולבנות אסטרטגיה בהתאם. ככל שנביא בחשבון מצבים רבים יותר, כך נהיה יותר מוכנים אליהם.

2. החזר חודשי - בשלב התכנון הפיננסי ראינו כיצד עלינו לבדוק את גובה ההחזר החודשי שנוכל לשלם בעבור הלוואת המשכנתא. אנחנו כבר יודעים שלא באמת ניתן לדעת מראש ובמדויק את גובה ההחזר החודשי שמשתנה כידוע בכל תקופה ותקופה. לרוב המחירים נמצאים במגמת עלייה, בעיקר בהלוואה הצמודה למדד. לכן עלינו להשאיר תמיד מרווח ביטחון בין הסכום החודשי המרבי שנוכל לשלם בפועל ובין הסכום שנוכל לשלם בעתיד.

3. גובה ההלוואה/הון עצמי/עלויות נלוות

כעת עלינו לפתוח את תיק הנכס שבו יופיעו כל הנתונים שכבר בדקנו ולבדוק אותם שוב. זה הזמן להשתמש במידע אותו אספנו ובעזרתו לתכנן ולבדוק את ההלוואה רגע לפני החתימה על החוזה.

4. ביטחונות אישיים -חלק בלתי נפרד מבקשת הלוואת משכנתא ומבניית אסטרטגיית ההלוואה הוא לקיחת "סיכון". כשאנחנו מקבלים הלוואת משכנתא יש סיכונים שונים, קרי הריבית המשתנה או המדד הצמוד להלוואה. את ה"סיכון" נגדיר כהתחייבות לעתיד בלתי ידוע.

האם זה אמור להטריד אותנו? והתשובה היא, לא! כפי שכבר אמרנו: מותר לחשוש וזה טבעי, אך אם נפעל נכון, אין לנו מה לדאוג. עלינו לדעת להתמודד עם הסיכון בכל זמן נתון ולמזער את הבעיות שעלולות להתעורר בתקופת ההלוואה.

ביטחונות, בעיקר כסף מזומן, הם בהחלט כוח שיעזור לנו להתמודד עם בעיה זו או אחרת שתצוץ בעתיד. למדנו כי לא נרכוש נכס בכל מחיר ונשאיר תמיד בצד סכום כסף כלשהו. למשל, אם נגלה שההחזר על ההלוואה עלה באופן ניכר ואנחנו נתונים בלחץ כלכלי, נוכל  להפריש תמיד את סכום הכסף מההון ששמרנו ולבדוק את מצב ההלוואה. אולי נחליט אז "לתקוף" או "להתגונן" מול ההלוואה  (דבר שנלמד לעשות בהמשך).

הון עצמי הוא בבחינת כוח ממשי מול הגוף הבנקאי. ככל שיהיה לנו הון עצמי רב יותר, כך יהיה לנו ביטחון גדול יותר ונוכל למקסם את התועלת מהגוף הבנקאי. אם אין לנו הון עצמי גדול, נוכל למצוא פתרונות אך הדרך תהיה קשה יותר וסביר להניח יקרה יותר.

5. שוק הריבית - כמה כסף נשלם על ההלוואה שנקבל? יש לנו נטייה להתייחס לריבית כשיקול עיקרי בהחלטה על מסלול ההלוואה. נכון שהריבית היא עקרון חשוב בקבלת ההחלטה ובבניית אסטרטגיית הלוואה, אך הוא אינו החשוב ביותר. הריבית חייבת להיגזר ממסלול ההלוואה ומצורת החזר ההלוואה שישמשו אותנו בתקופת ההלוואה.

6. צורת החזר הלוואה (לוחות סילוקין - שפיצר/רגיל, "גרייס" ו"בלון")-חשוב שנבחר את צורת ההחזר הנוחה ביותר שתשרת אותנו בטווח הקרוב (שנה-שנתיים), על-פי התחזית שלנו. ניתן לקרוא על צורות החזר ההלוואה בפרק העוסק בעניין זה.

אין ספק שצורת החזר ההלוואה היא גורם חשוב ולעתים אף חשוב יותר משאר הגורמים המרכיבים את הלוואת המשכנתא.

יש לציין שניתן לפזר את סכום ההלוואה במספר מסלולי הלוואה.

7. הלוואה ארוכת טווח בראיה של הלוואה לטווח קצר - החזר של הלוואת המשכנתא יכול להתפרס על פני 30 שנה ואיננו יכולים לדעת מה עתיד להתרחש. עם זאת בהלוואת משכנתא עלינו לתת תחזית אישית של הטווח הקצר תוך כדי תכנון אסטרטגי שיספק לנו פתרונות לטווח הארוך יותר.

ראייה לטווח הקצר תאפשר לנו להתמקד בעתיד הקרוב וליהנות מעלויות משכנתא נמוכות לאותה תקופה ולהפיק את מרב הפוטנציאל בתקופת הזמן שתבוא. התכנון האסטרטגי יספק לנו את הפתרון לטווח הארוך בהחזר ההלוואה.

8. מחזור משכנתא - זהו תהליך שבו אנחנו מבקשים הלוואה חדשה כדי לסלק הלוואה אחרת. נרחיב בעניין זה בהמשך